Índices de reajuste de aluguel: saiba qual o mais vantajoso

As pessoas que estão prestes a assinar um contrato de locação de imóvel pela primeira vez costumam ter algumas dúvidas em relação a ele, principalmente quando aos índices de reajuste de aluguel. Esta dúvida é muito comum tanto para o locador quanto para o locatário, tendo em vista que é necessário saber qual é o parâmetro adotado para realizar o ajuste anual do valor pago no aluguel. Inicialmente, podemos dizer que o índice mais utilizado para fazer o reajuste no valor do aluguel é o IGP-M. 

No entanto, este índice é extremamente volátil, o que pode trazer alguns prejuízos para os locatários ou locadores. Com isso, o mercado passou a olhar com bons olhos outro índice, o IPCA, considerado a inflação oficial do Brasil. Finalmente, também é possível ajustar este valor através de uma negociação direta entre as partes, sem a necessidade de adotar nenhum tipo de índice, porém, mantendo o que está disposto na Lei de Inquilinato. Para sanar de uma vez por todas as dúvidas dos leitores, nós resolvemos criar o texto a seguir. Nele, você ficará por dentro das principais informações sobre os índices de reajuste de aluguel, portanto, continue lendo para saber mais.

Como os índices são aplicados no reajuste do aluguel?

Independente da opção escolhida para se basear, os índices de reajuste do aluguel somente podem incidir no valor do aluguel uma vez no ano (é recomendável na data da assinatura do contrato). Já a realização de um reajuste tomando como base o valor do salário mínimo é estritamente proibido. Sendo assim, se o locatário tentar firmar no contrato mais de um reajuste no ano ou fazê-lo com base em outros índices, saiba que esta cláusula é invalida.

O que é o índice IPCA?

Este índice é calculado pelo IBGE e a sigla IPCA significa índice de Preços ao Consumidor Amplo. A sua medição é feita a partir do custo de vida das famílias que recebem 1 até 40 salários mínimos. Nas regiões metropolitanas do país, este índice também considera o valor gasto em habitação, transporte e até mesmo educação. Trata-se do principal índice utilizado pelo Banco Central para definir as suas metas de inflação.

O que é o índice IGP-M?

Este índice é conhecido no mercado como “inflação de aluguel”. O Índice Geral de Preços do Mercado é a opção mais utilizada até os dias atuais no mercado imobiliário na hora de decidir sobre o reajuste no valor do aluguel. Entretanto, trata-se de uma opção extremamente sensível às variações cambiais e de mercado, o que pode trazer sérios prejuízos para o inquilino e para o proprietário do imóvel.

Somente no ano de 2017, a crise enfrentada pelo país fez com que o índice IGP-M ficasse negativo, fazendo com que os preços nos valores dos alugueis caíssem e consequentemente prejudicassem os proprietários locadores. Porém, no ano de 2020, com a pandemia de Covid-19, o índice disparou e ultrapassou a casa de 30% em valor acumulado até o final do ano, prejudicando diretamente os inquilinos, que viram o valor do aluguel subir de forma descontrolada.

O que é INPC?

Este índice é pouco utilizado, no entanto, também pode servir como base para fazer o reajuste no preço do aluguel. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor é bastante parecido com o índice IPCA. Ele é divulgado pelo IBGA e tem como base o valor gasto pelas famílias que possuem uma renda superior a 1 salário mínimo e inferior a 5 salários mínimos.

Qual o índice mais vantajoso para adotar no reajuste de aluguel?

Tendo em vista que o IGP-M acumula algumas altas no último ano, grande parte do mercado imobiliário optou por adotar o IPCA na hora de fechar os seus contratos. Porém, o IPCA, como já foi dito anteriormente, é o índice de referência para a inflação e sofreu muitas altas no período da pandemia, visto que ele acompanha o preço de uma vasta gama de produtos, como é o caso do preço dos combustíveis.

Ainda que o IPCA esteja passando por um período de instabilidade, especialistas apontam que ele continua sendo a melhor opção para adotar no reajuste do aluguel de imóveis, principalmente se levarmos em consideração o cenário econômico atual. Para isso, imagine que alguém firmou um contrato de aluguel com o valor de R$1000 no ano de 2020. Caso este valor fosse reajustado para o ano de 2021, ele iria se deparar com os valores abaixo:

• IGPM: 1000X0.338 (TAXA DE REAJUSTE) + 1000 (VALOR DO ALUGUEL EM 2020):  R$1338,00
• INCC: 1000X0.171 (TAXA DE REAJUSTE) + 1000 (VALOR DO ALUGUEL EM 2020): R$1172,00
• IPCA: 1000X0.09 (TAXA DE REAJUSTE) + 1000 (VALOR DO ALUGUEL EM 2020): R$1090,00

Cuidados na hora de fechar negócio

Além de negociar o melhor índice de reajuste, alguns especialistas ressaltaram que há outros pontos a serem observados na hora de firmar um contrato de locação. Isso se deve à necessidade de se atentar às condições do apartamento alugado, pois a devolução deve ser feita nas mesmas condições que foram entregues pelo proprietário. Uma inspeção completa lhe dará tranquilidade durante o processo de devolução do imóvel e evitará dores de cabeça ou custos extras. 

Outra observação importante está relacionada às multas contratuais, ou seja, quantos meses você terá que morar no imóvel para ficar isento do pagamento de multas. Em muitos casos, a partir do 12º mês, não há penalidades de rescisão, dando mais flexibilidade aos inquilinos. Quando as partes chegarem a um consenso, o inquilino não se sentirá inclinado a rescindir o contrato de aluguel, e o locador não perderá a renda mensal que ganha com o aluguel do imóvel.

Sendo assim, para evitar maiores problemas em relação ao reajuste no valor do aluguel, opte por deixar claro todas as informações na construção do contrato. Deste modo, tanto a pessoa que está alugando o imóvel, quanto o proprietário terá mais segurança acerca dos possíveis problemas que surgem naturalmente em uma relação contratual de inquilinato.